這一省會(huì )城市土拍要求“現房銷(xiāo)售”,啥信號?

  來(lái)源:中國新聞網(wǎng),中國青年網(wǎng)左宇坤2022-07-22
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核心提示:對于商品房預售制度的討論還在繼續,福建省會(huì )福州的一個(gè)新動(dòng)態(tài)引發(fā)了各方關(guān)注?,F房銷(xiāo)售與土拍環(huán)節直接掛鉤,福州此舉會(huì )在多大程度上影響市場(chǎng)?又是否會(huì )成為接下來(lái)行業(yè)發(fā)展

對于商品房預售制度的討論還在繼續,福建省會(huì )福州的一個(gè)新動(dòng)態(tài)引發(fā)了各方關(guān)注。

現房銷(xiāo)售與土拍環(huán)節直接掛鉤,福州此舉會(huì )在多大程度上影響市場(chǎng)?又是否會(huì )成為接下來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢的前哨?

這一省會(huì )城市土拍要求“現房銷(xiāo)售”,啥信號?

 資料圖:房地產(chǎn)樓盤(pán)。中新社記者 張斌 攝

福州一地土拍要求“現房銷(xiāo)售”

據福州市永泰縣人民政府官網(wǎng)15日披露的一則公告,永泰縣自然資源和規劃局決定以拍賣(mài)方式出讓縣轄區一幅國有建設用地使用權。

對于拍賣(mài)方式及競價(jià)辦法,公告指出,本次國有土地使用權出讓采用公開(kāi)拍賣(mài)方式。同時(shí)該宗地采用“限地價(jià)、搖號”方式出讓?zhuān)凑找鐑r(jià)率20%設置最高限制價(jià)格,宗地最高限制價(jià)為4800萬(wàn)元。

最為引人關(guān)注的是,公告在建設要求中明確提出,該宗地按現房銷(xiāo)售實(shí)施。規劃房屋竣工驗收之后,競得人方可申請房屋銷(xiāo)售手續。

另外,取得現房銷(xiāo)售許可證之后,五年內(含五年)購買(mǎi)商品房的購房業(yè)主自取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權證之日起未滿(mǎn)五年的,不得上市交易轉讓?zhuān)膊坏棉k理轉讓公證等手續。

公告中給出的拍賣(mài)時(shí)間為2022年8月5日上午9:30時(shí),這一宗頗具代表意義的地塊能否成功出讓、歸屬又如何也將在半個(gè)月后見(jiàn)分曉。

雖身為福建省會(huì ),但福州房地產(chǎn)市場(chǎng)當下背負的去庫存壓力不小??硕饠祿@示,結合廣義存量來(lái)看,福州主戰場(chǎng)商品房的體量超700萬(wàn)㎡,按照目前的銷(xiāo)售速度,部分板塊的去化周期高達50個(gè)月以上,相當于現有新房要4年多才能賣(mài)完。

2021年6月,有福建網(wǎng)友在某網(wǎng)絡(luò )平臺留言“建議全省盡快取消房屋預售制,實(shí)行現房銷(xiāo)售制度”,福建省信訪(fǎng)局對此回應稱(chēng):2015年起,省住建廳就開(kāi)展了現房銷(xiāo)售相關(guān)課題研究。省住建廳積極建議國家完善商品房銷(xiāo)售法律體系,逐步推行現房銷(xiāo)售。建議我省自然資源部門(mén),在土地出讓條件中,試點(diǎn)實(shí)行現房銷(xiāo)售。

2018年,福建省住建廳《關(guān)于加強精準調控穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》也曾提到,福州、廈門(mén)兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預售條件,直至現房銷(xiāo)售。

值得關(guān)注的是,同在上述通知中提出的“限房?jì)r(jià)+競地價(jià)”“公布地塊房?jì)r(jià)控制限額”等相關(guān)要求都已在福州土拍中陸續推廣,如今現房銷(xiāo)售出現在土拍規則中也可謂早有預兆。

這一省會(huì )城市土拍要求“現房銷(xiāo)售”,啥信號?

資料圖:夕陽(yáng)下美麗的福州一景。 王東明 攝

多地已有嘗試,但初衷不同

從土地出讓環(huán)節便與現房綁定,其實(shí)此前已在我國有過(guò)多次嘗試,但中新財經(jīng)梳理發(fā)現,試點(diǎn)更多集中在一、二線(xiàn)等熱點(diǎn)城市。

2014年,上海市黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗純宅地以5.77億元成交。當時(shí)的報道中提到,該地塊在“特別約定”的第四條中明確“該地塊內建成房屋不得預售,須以全裝修現房銷(xiāo)售”。

2016年,深圳規土委決定以公開(kāi)招標方式推出首宗現房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊——龍華A816-0060號地塊,要求在該地塊上建設的商業(yè)、住宅等建筑物,不能進(jìn)行預售,必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)后才能以現售形式對外銷(xiāo)售。

2017年時(shí),廣東省在《實(shí)施珠三角規劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》中也曾提出鼓勵推行現房銷(xiāo)售制度,逐步取消預售制,但后來(lái)并無(wú)太多實(shí)質(zhì)性落實(shí)。

2020年3月,海南出臺《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展城市主體責任制的通知》,被認為是成為唯一實(shí)現全省商品住房均現房銷(xiāo)售的省份的標志。新政規定自3月7日起,新出讓土地建設的商品住房實(shí)行現房銷(xiāo)售制度。

2021年,杭州在第二輪集中土拍中首次推出10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊并且全部實(shí)行現房銷(xiāo)售,并推出普通商品房地塊溢價(jià)率上限為15%,現房銷(xiāo)售地塊溢價(jià)率最高只能到5%的讓利。但最終這10宗地塊全部流拍。

2021年,北京第二輪集中土拍也首次出現競現房銷(xiāo)售面積地塊——大興黃村海戶(hù)新村地塊;北京第三輪集中土拍加強了對于“現房銷(xiāo)售”的規定,地理位置最佳的朝陽(yáng)區勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現房銷(xiāo)售。

“過(guò)去和現在對于現房銷(xiāo)售的出發(fā)點(diǎn)是不同的。此前的現房銷(xiāo)售,更多的是從防范地塊炒作的角度出發(fā),所以是穩地價(jià)的考慮;而現在提及的現房銷(xiāo)售,則是從保交付的角度出現?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)指出。

這一省會(huì )城市土拍要求“現房銷(xiāo)售”,啥信號?

資料圖:一處在建房地產(chǎn)樓盤(pán)。 中新社記者 張斌 攝

現房期房,各有利弊

在本輪風(fēng)波之下開(kāi)展現房銷(xiāo)售,福州此舉也引發(fā)了更多對于我國自1994年起便實(shí)行的商品房預售制度的思考。

“現房銷(xiāo)售可以避免項目停工、爛尾的出現,避免購房者與開(kāi)發(fā)商因質(zhì)量問(wèn)題引起糾紛等;弊端是增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力等?!敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水分析。

IPG中國區首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜也表示:商品房預售制度支持了房企的高周轉模式和當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)規模,涉及投資、建設、就業(yè)、稅收、土地出讓金等多個(gè)方面,如果實(shí)行現房銷(xiāo)售,必然會(huì )大大壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)杠桿和行業(yè)規模。

因此,業(yè)內普遍聲音認為,依照當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢,尚不是大規模推廣現售模式的最佳時(shí)機,更應著(zhù)眼于優(yōu)化房地產(chǎn)預售模式以及穩妥推進(jìn)現房銷(xiāo)售模式。

“大規模提現房銷(xiāo)售的時(shí)間節點(diǎn)是不合適的,現房銷(xiāo)售會(huì )使得房企資金壓力增大?!眹儡S進(jìn)認為,但是零星的或試點(diǎn)的供地可以嘗試,各地也可以在后續個(gè)別地塊方面推出此類(lèi)創(chuàng )新,在“期轉現”的創(chuàng )新之路上形成更多的有益思考。

“中國住房市場(chǎng)發(fā)展很不平衡,期房預售制度改革需要因地制宜、穩妥推進(jìn),而不宜一刀切?!敝袊缈圃贺斀?jīng)戰略研究院住房大數據項目組組長(cháng)鄒琳華也指出,對于已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)以及高庫存的城市,可因地制宜嘗試推進(jìn)現售,同時(shí)可探索為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供替代性融資渠道,如政府土地信用支持等。

“對于不具備推進(jìn)現售條件的城市,可仍然支持預售,同時(shí)推進(jìn)關(guān)鍵環(huán)節的改革,使期房預售向成熟市場(chǎng)的預訂式或分期付款式預售逐步趨近。包括推動(dòng)預售資金監管由行政監管向市場(chǎng)化監管轉變、將預售制改革舉措嵌入到土地出讓合同管理等?!编u琳華認為。

(編輯:映雪)


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